2024年，上海樓市的分化還在持續。
一方面，豪宅延續了熱度，改善樓盤表現搶眼。
另一方面，剛需持續離場或觀望，大量剛需盤陷入滯銷。
在房地產發展的早期，剛需群體曾經是絕對的基本盤和主力軍。
當時的地產人常掛在嘴邊的一句話是：得剛需者得天下。
但現在，樓市所謂的“剛需”客群正在消失。
今天這篇文章，主要想和大家討論：為什么房價一下跌，剛需就消失？
01
政策偏向改善群體
2023年，上海樓市發布了不少重磅新政。
圖源中原地產
其中力度最大的有兩次。
第一次，是9月1日的“認房不認貸”。
第二次政策，是12月14日，這次連發大招降首付、降利率、調整普宅線。
仔細琢磨這些政策，不難發現，上海打的牌重點都是“改善群體”。
“認房不認貸”擴大首套房人群范圍，“二套首付比例降低、調整非普線”幫助改善群體上杠桿。
針對剛需群體的購房優惠，購房政策，還沒出臺。
如今上海樓市所謂的剛需，不少人在等待觀望，等待兩條消息，一個是利好剛需的新政策出臺，一個是房價下跌。
救市新政，這事兒誰也說不準，只能等待，就像吊在驢子眼前的胡蘿卜一樣，一直在眼前搖晃，要想吃到，還得費勁。
02
市場導向，改善型樓盤更受歡迎
這幾年的上海樓市，高端樓盤的改善戶型，愈發得到市場的青睞。
一手房方面，整個2023年，一共有84個項目成功觸發積分，單價6w+的樓盤61盤，占總數的72％。
四批次之后，單價6w+以下的樓盤可以說來寥寥無幾。
二手房方面，根據中原地產的數據，雖然300萬以下的老破小，仍然是上海樓市成交主力，但不難發現，成交結構出現了明顯上移，改善和豪宅成交占比明顯提升。
2023年上海各面積段總價段成交占比，來源中原地產
房票珍貴，改善型樓盤在江河日下的樓市，走出了一條“特立獨行”的行情。
值得一提的是，3月15日，據上海土地市場公布的信息，上海首輪土拍的下半場6宗宅地將于4月16日開拍。
這批次的土拍中，中小套戶型的面積放寬了；
多層住宅建筑面積不大于90平方米變成了不大于100平方米；
小高層住宅建筑面積不大于 95 平方米變成了不大于110平方米；
高層住宅建筑面積不大于100平方米變成了不大于120平方米。
這意味著，上海執行了多年的7090政策（70%的90㎡戶型規定）終于正式告別土地市場。
（「7090政策」：2006年，由我國住建部正式出臺，即一個新住宅項目要供應不低于70%的、不大于90平的房子。）
此前：
03
購房者沒有信心和未來預期
剛需市場的主要群體，并沒有憑空消失，而是隨著樓市下行，更多選擇了觀望和躺平。
據數據顯示，從2004年至2023年期間，上海新房價格從約6.4k/㎡，漲到了約6.6w/㎡，漲了將近11倍，二手房從從約6.3k/㎡，漲到了約從約4w/㎡，漲了約6倍！
買房的大眾心里都有一個好的預期，即：只要買房，就能賺錢。
兩年前的上海，市場情緒高漲，仿佛隨便買套房就是百萬利潤，“剛需”都在借錢買房。
然而，從2017年開始，而二手房價格漲幅已經趨于平穩，2023年房價下降趨勢明顯。
房價一旦不像以前那樣，上漲趨勢一旦被打破，那么即使想買房，也不著急了。
因為，你晚買一個月，可能就會降低幾萬塊，甚至10幾萬。
除非實在不差錢，否則，傻子都會計算這些。
目前樓市極為脆弱，信心遠比黃金珍貴，逆轉剛需預期真的已經刻不容緩。
04
很多剛需用戶已經被提前透支了
《中國經濟問題》2022年9月第5期《為結婚而買房:城市房產與婚姻締結》寫道：
隨著經濟社會結構的加速轉型以及社會價值觀念的不斷變遷，當代中國青年的擇偶標準和婚姻觀念正在悄然發生變化，在婚姻締結的過程中，社會對男方的物質條件要求較高，結婚費用也多為男方承擔，城市房產逐漸成為談婚論嫁時男方被要求的標配。
換言之，對于許多適婚青年來說，結婚的前提就是得先買房，沒有房產則意味著在婚姻市場上競爭地位的削弱。
另外，不少丈母娘也將房產視作女兒出嫁的門檻，男方必須得具有房產才同意結婚，從而帶動了所謂的“丈母娘經濟”。
在這種社會價值觀念的影響下，很多家長會提前為孩子考慮，早早購置好房產或者付出新房首付。
那些家長的下一代，本來是現在剛需的需求，卻早幾年已經被提早消化了。
05
剛需在逃離
有個熱門的社會現象——“逃離北上廣”，每隔幾個月間歇性的就會在一線城市上演。
（逃離北上廣：即逃離北京、上海、廣州這些一線城市，是在大城市房價居高不下、生活壓力持續增長的情況下，在白領中興起的思潮。）
B站曾經有一個UP主采訪了在上海的七位租戶，他們其中：有人合租了6平方米的小次臥，月租金1100；有人租了50平的一室一廳，月租金7000……
當然，除了高額的房租之外，合約到期還可能面對再次的漲價，或者房東直接讓你走人。
工資可能一年沒漲，房租可是一年漲了三次……
這些人都是買房的潛在剛需，他們很多都在因為經濟形勢和生活壓力，離開上海。
買房的原因大抵相似，不買房的原因卻各不相同。
當下很多人已經脫敏了買房焦慮，認為房子不是人生必不可少的部分，更愿意關注自我享受當下的生活，而不是因購買一處房產而壓力山大。